«Московская перспектива»: Почему вторичка пошла в рост: готовое жильё дорожает быстрее новостроек впервые с 2023 года
Причины популярности вторички
Экономист, заместитель директора по взаимодействию с органами государственной власти «Центра повышения качества жизни» Иван Чумаков в разговоре с «Московской перспективой» объяснил природу перетока более широким контекстом.
Последние пару лет банковский сектор аккумулировал колоссальный объём средств населения — люди несли деньги на депозиты, потому что ставки были избыточными. Это была сознательная государственная позиция для стабилизации ситуации. Теперь ставки пошли вниз, и часть вкладчиков начала выходить из депозитов. Образуется наличка, которой нужны инвестиции.
— Бизнес отпадает — норма прибыли там упала. Экономика охлаждается: не стагнирует, но и не растёт. Сидеть в наличке нельзя — рублёвая инфляция, долларовая, плюс спекулятивные риски с курсом на бирже. Из твёрдых активов остаётся недвижимость, — пояснил Чумаков.
При этом первичка, по его оценке, переоценена. Застройщики не могут резко уронить цену: себестоимость, кредиты, обязательства — они держат планку. А на вторичке — гибкий продавец, который готов уступать, причём серьёзно. У него практически нет доступа к ипотечному покупателю: кредит на вторичку получить проблематично, условия там кардинально жёстче, чем на первичку. Фактически продавец отрезан от ипотеки. Тогда приходит покупатель с живыми деньгами и диктует условия.
— Покупателей с наличкой объективно меньше, чем продавцов. Кредитный спрос рынок не тянет. И люди, вышедшие из депозитов, идут на вторичку именно потому, что могут там торговаться. Это не просто «надеюсь выиграть» — они конкретно выигрывают, — рассказал Чумаков «Московской перспективе».
Эксперт отмечает, что в целом ситуация в этом сегменте неоднородная. Чумаков рассказал о том, как продавец пытался продать недвижимость за 8 млн рублей, а в итоге согласился на цену в 5 млн. Многие вынуждены давать скидки. Однако ощутимый приток покупателей толкает среднюю по рынку цену вверх.
Первичка против вторички: прогнозы экспертов
Иван Чумаков также назвал тренд временным. Покупателей объективно меньше, чем продавцов, а товарная масса нарастает: наследства, разводы, переезды — квартиры постоянно выходят на рынок. Реальных покупателей с наличкой не так много, большинство до сих пор сидит в депозитах и ждёт.
При этом резкого снижения ключевой ставки экономист не ожидает. Ведь власти будут пытаться избежать сценария, при котором массовый выход из депозитов резко поднимет инфляцию.
— Вторичка активизировалась, потому что там гибкие условия. Она остаётся более доступной — по цене метра, по возможности договориться, по скорости въезда. В условиях постепенного снижения банковских ставок люди выходят из депозитов, фиксируют прибыль и ищут твёрдый актив. Идут туда, где можно диктовать условия. А диктовать их сегодня можно только на вторичном рынке, который реагирует на это подъёмом цен. Это тренд 2026 года, но не вечный.
Как только крупные игроки вложат свои деньги в другие активы, а ставки стабилизируются — маятник качнётся обратно, — резюмировал Чумаков.
https://mperspektiva.ru/topics/pochemu-vtorichka-poshla-v-rost-gotovoe-zhilye-dorozhaet-bystree-novostroek-vpervye-s-2023-goda/